CASBEE（建築環境総合性能評価システム）とは？
建物の「エコ度」と「快適さ」を総合的に採点する通信簿
【超解説】とても簡単に言うと何か？
その建物が、どれだけ自然環境に優しく（省エネ・緑化など）、
どれだけ中にいる人にとって快適か（広さ・明るさなど）を総合して、S〜Cの5段階でランク付けする制度です。
1. 基本概要
そもそも何か
CASBEE（キャスビー：Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）は、
建築物の環境性能を総合的に評価・格付けする日本独自のシステムです。
国土交通省の主導のもと、（財）建築環境・省エネルギー機構（IBEC）により開発・運用されています。
なぜ必要なのか
単なる「電気代が安い（省エネ）」だけではなく、
「周囲の景観と調和しているか」「室内の空気は綺麗か」「災害に強いか」など、
建物の総合的な品質（Q：Quality）と環境負荷の低減（L：Load）の両立を評価し、
良質な不動産市場を形成・促進するために必要とされています。
2. 評価の仕組みや原理
BEE（建築環境効率）という指標
CASBEEの最も特徴的な原理は、以下の計算式で「BEE（ビー）」という数値を算出することです。
BEE ＝ 建築物の環境品質（Q） ／ 建築物の環境負荷（L）
Q（品質）とL（負荷）のバランス
Q（Quality）: 室内環境（音・光・空気）、サービス性能、室外環境（緑化・景観）など、建物の「良さ・快適さ」。
L（Load）: エネルギー消費、資源循環、敷地外への影響（騒音・ヒートアイランド）など、環境への「マイナス影響」。
つまり、環境負荷（分母）を減らしつつ、快適性（分子）を高めるほど、BEEの値が大きくなり高評価となります。
3. 認証基準・ランク・規格
5段階のランキング
算出されたBEEの値に基づき、以下の5段階で格付け（ランク表示）が行われます。
Sランク（素晴らしい）: BEE 3.0以上（最高評価）
Aランク（大変良い）: BEE 1.5〜3.0未満
B+ランク（良い）: BEE 1.0〜1.5未満
B-ランク（やや劣る）: BEE 0.5〜1.0未満
Cランク（劣る）: BEE 0.5未満
評価ツール（用途）の種類
新築設計時向けの「CASBEE-建築（新築）」、既存の建物を評価する「CASBEE-既存」、
戸建住宅向けの「CASBEE-戸建」、都市開発向けの「CASBEE-街区」など、
ライフステージや対象に応じた様々な評価ツールが用意されています。
4. 対象となる建築物
自治体への届出義務（CASBEE自治体）
現在、全国の主要な自治体（24自治体など）において、一定規模（延床面積2,000㎡や5,000㎡等）
以上の建築物を新築・増改築する際、CASBEEに基づく「環境計画書」の提出が条例で義務付けられています。
このため、日本の大型ビル・商業施設・大規模マンションのほぼ全てが対象となっています。
不動産投資市場での活用（CASBEE不動産）
REIT（不動産投資信託）などの投資家に対し、建物のESG（環境・社会・ガバナンス）価値を
証明するため、「CASBEE不動産評価認証」を取得するオフィスビルが急増しています。
5. メリット・デメリット
メリット（長所）
テナントや入居者に対して、建物の「快適さ」と「エコ」を客観的・視覚的にアピールできます。
また、SランクやAランクを取得することで、環境配慮型建築物に対する容積率緩和（ボーナス）や
低利融資、税制優遇を受けられる場合があります。
デメリット（短所・弱点）
評価項目が約70項目と非常に多岐にわたるため、根拠資料の収集と評価マニュアルに従った
採点作業に膨大な手間と時間がかかります。
国際的な評価システムであるLEED（米国）に比べると、海外投資家への知名度が劣ります。
6. 認証取得コスト・補助金の目安
おおよその相場と取得費用
- CASBEE評価員へのコンサル・代行費用: 100万円〜300万円程度
- IBEC等への第三者認証審査料: 約50万円〜100万円（用途・規模による）
- 自治体への届出（義務）のみの場合: 認証審査料は不要（コンサル費のみ）
- 取得による優遇: 容積率緩和による不動産価値の向上（数千万〜数億円の価値に匹敵）
7. 更新周期と注意点・誤った運用方法
認証の有効期限
IBEC等による第三者認証の有効期限は、通常5年間（不動産評価は3年間）です。
期限切れ後に認証マークを引き続き使用する場合は、更新審査を受ける必要があります。
絶対にやってはいけない誤った運用方法
設計段階でSランク相当の届出をしたのに、コスト削減で竣工時に設備をグレードダウンさせ、
変更届を出さずに虚偽の環境性能を公表すること（条例違反・指導対象となります）。
第三者認証を受けていない「自己評価（自治体届出含む）」の段階で、
公式の「CASBEE認証マーク」を広告パンフレットに無断使用すること。
8. 関連設備・制度の紹介
- ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）:
エネルギー削減に特化した最先端の省エネビル概念。
▶ 詳細記事はこちら - LED照明:
CASBEEの「エネルギー（L1）」評価で高得点を得るための必須設備。
▶ 詳細記事はこちら - 透水性コンクリート:
敷地内の雨水浸透（L3）やヒートアイランド対策として評価される建材。
▶ 詳細記事はこちら
9. 多角的なQ&A（20連発）
マンション購入時、CASBEEのランクは気にした方がいい？
はい、AランクやSランクのマンションは、断熱性が高く光熱費が安いだけでなく、
遮音性（隣の音が聞こえにくい）や採光、敷地内の緑化など住み心地の質が総合的に高い証拠です。
評価結果はどこで見られますか？
多くの自治体が、提出されたCASBEE評価結果（レーダーチャート等）を
自治体のホームページで一般公開しています。マンションの公式HPに掲載されることも多いです。
「自己評価」と「第三者認証」は何が違う？
自己評価は設計者が「マニュアル通りに計算した結果」で自治体に届出するものです。
第三者認証は、専門機関が根拠資料を厳格に審査してお墨付きを与えたもので、信頼性が全く異なります。
古いビルはCランクになってしまう？
「CASBEE-既存」という既存建物専用の評価ツールがあり、築年数に応じた適正な評価がされます。
運用管理が優秀であれば、古いビルでもAランクを取得できます。
LEED（リード）という言葉も聞きますが？
LEEDはアメリカ発祥の国際的な環境性能評価システムです。
外資系企業が入居するビルではLEEDを、国内向けにはCASBEEを取得するケースが多いです。
緑化の評価は面積だけで決まる？
面積だけでなく、生物多様性への配慮が重視されます。
地域の在来種（もともとそこに生えていた植物）を植えたり、鳥や昆虫が呼べるような
エコロジカルな造園（ビオトープなど）を行うと大幅に加点されます。
雨水利用設備の設置は評価されますか？
高く評価されます（水資源保護）。地下に雨水貯留槽を設け、
トイレの洗浄水や植栽への散水に再利用する配管設備を施工することが多いです。
空調の「個別制御」は点数に影響する？
影響します。「Q1 室内環境」において、ユーザーが細かく温度設定できる
VAV（可変風量制御）や個別パッケージ空調の方が、全館一括空調より快適性が高いと評価されます。
施工中に気をつける環境配慮は？
建設時の廃棄物の分別・リサイクル率の高さ、再生砕石（リサイクル材）の使用、
エコマーク商品の使用なども全て加点の対象となります。現場のゴミ分別も評価の一部です。
トイレの節水器具も関係ある？
大いに関係あります。超節水型の大便器（4.8L洗浄など）や、
節水コマ・自動水栓を採用するだけで「L2 資源循環」のスコアが上がります。
設計がCASBEEで高得点を狙うと現場は大変？
大変です。証明のための「エビデンス（根拠資料）」の提出が厳しく求められます。
使用した建材のメーカー証明書、施工前後の写真、廃棄物のマニフェストなどを漏れなく保管・整理する業務が増大します。
「CASBEE建築評価員」とは何ですか？
CASBEEの評価を正確に行うための民間資格です。一級建築士などの有資格者が
講習を受け試験に合格すると登録されます。届出書類には評価員の記名捺印が求められます。
完成間際に設計変更が生じた場合は？
例えば、ガラスをLow-E複層ガラスから単板ガラスにダウングレードした場合、
CASBEEのスコアが再計算となり、最悪の場合ランクが下がり、容積率緩和の条件を
満たせなくなり行政指導を受ける大事故に発展します。
ホルムアルデヒド対策の評価基準は？
F☆☆☆☆（エフフォースター）建材を使用するのは最低条件であり、
さらに竣工時にシックハウスの原因物質の室内濃度測定を実施し、基準値をクリアして初めて高評価となります。
工事現場の周辺配慮も評価対象？
「L3 敷地外への影響」等で評価されます。
工事中の騒音・振動対策、近隣説明会の実施など、現場監督の直接の業務もCASBEEの点数に関わってきます。
竣工後にCASBEEのスコアを上げることは可能？
「CASBEE-既存」を用いた評価であれば、運用改善によってスコアアップが可能です。
例えば、LED照明への更新、BEMSを活用したエネルギー管理の徹底、清掃品質の向上などが評価されます。
ビルの維持管理マニュアルは評価される？
評価されます。設備の耐用年数を考慮した長期修繕計画の策定や、
詳細な維持保全計画書が存在し、それに基づき点検が行われているビルは高く評価されます。
CASBEEウェルネスオフィスとは？
近年注目されている、建物内の「働く人の健康性・快適性」に特化した評価ツールです。
リフレッシュスペースの充実度や、運動を促進する階段の設計などが評価されます。
運用エネルギーの評価に必要なデータは？
過去1年間（できれば3年間）の電気・ガス・水道の月別使用量データが必須です。
これを基に標準的なビルと比較した省エネ率を算出します。
地震に対する安全性はどう評価される？
「Q2 サービス性能」の中で評価されます。新耐震基準を満たしていることは当然として、
免震・制震構造の採用、非常用発電機の稼働日数、備蓄品の有無などが加点対象になります。