ビルマルチエアコン（VRF）とは？
1台の室外機で複数の部屋を個別空調するシステム
【超解説】とても簡単に言うと何か？
1台の大きな室外機から複数の部屋にそれぞれエアコンをつなげるシステムです。
各部屋で温度や冷暖房を個別にコントロールでき、ビルやオフィスの空調として
最も一般的な方式です。
1. 基本概要
そもそも何か
ビルマルチエアコンとは、1台の室外機に対して複数台（最大64台程度）の室内機を接続し、
各室内機を個別に制御できる空調システムです。技術的にはVRF（Variable Refrigerant
Flow＝可変冷媒流量制御）と呼ばれ、冷媒の流量を室内機ごとに
調整することで個別制御を実現します。
室外機1台に室内機1台のPAC（パッケージエアコン）と異なり、ビルマルチは配管を
分岐させて複数の部屋に冷媒を送り届けます。動力源はEHP（電気式）とGHP（ガス式）の
両方が選択可能です。
なぜ必要なのか
ビルやオフィスでは各フロア・各部屋で使用状況や日射条件が異なるため、
部屋ごとに温度設定を変えたいというニーズがあります。
PACでは部屋ごとに室外機が必要ですが、ビルマルチなら室外機を集約できるため、
屋上スペースの節約と設備コストの削減が可能です。
また、テナントビルではフロアごとに空調を分離して電気代を個別計量したい場合にも
ビルマルチが適しています。1系統ごとに電力量計を設置すれば
テナント別の課金が容易になります。
2. 構造や原理
内部構造
ビルマルチの室外機には大型のインバータコンプレッサーが複数台搭載されています。
負荷に応じてコンプレッサーの台数と回転数を組み合わせて制御し、
部分負荷時の効率を最大化します。
室内機と室外機の間には冷媒の分岐ユニット（リフネット等）が設けられ、各室内機への
冷媒流量を制御します。配管はガス管と液管の2本が基本で、
3管式（冷暖同時運転対応）もあります。
作動原理
VRF方式の最大の特徴は、各室内機の電子膨張弁を個別に開閉制御することで
冷媒流量をきめ細かく調整する点です。室内のセンサーが検出した温度と設定温度の差に応じて
膨張弁の開度を自動調整し、必要な冷暖房能力だけを供給します。
冷暖同時運転が可能な機種では、冷房で発生した排熱を暖房側の室内機に回収して利用する
「熱回収方式」を採用しています。たとえばビルの南面は冷房、
北面は暖房という運転が同時に可能で、排熱の有効利用により高い省エネ効果が得られます。
3. 素材・形状・規格
外観形状と素材
室外機は鋼板製筐体で、能力に応じてシングル筐体から複数台連結の大型モジュールまで
多様なサイズがあります。20馬力クラスで高さ約1.6m×幅約1.0m×奥行約0.8m程度です。
室内機は設置場所に応じて天井カセット4方向型が主流ですが、天井吊型、壁掛型、床置型、
ダクト接続型など多様なタイプを同じ系統内で混在できるのがビルマルチの柔軟性です。
種類や関連規格
ビルマルチは運転方式によって大きく3タイプに分類されます。
-
冷房専用マルチ:
冷房のみ対応。工場や
データセンターで使用されます。 -
冷暖切替マルチ（2管式）:
全室内機が同時に冷房か暖房の
どちらか一方のみ運転可能。
コストを抑えた標準仕様です。 -
冷暖同時運転マルチ（3管式）:
室内機ごとに冷房・暖房を
独立して選択可能。
インテリアゾーンとペリメータゾーンで
異なる空調が必要なビルに最適です。
関連規格はJIS B 8616（ヒートポンプ冷暖房機）および省エネ法のトップランナー基準に
準拠しています。建築物省エネ法に基づく届出でも性能値の記載が必要です。
4. 主に使用されている場所
使用される施設
-
オフィスビル:
テナントフロアごとの個別空調として
最も一般的に採用されます。
電力計量の分離が容易で
テナント課金に対応できます。 -
ホテル:
客室ごとの個別制御が必須のため、
ビルマルチの採用率が非常に高いです。
各客室のリモコンで自由に
温度調整ができます。 -
病院・クリニック:
診察室・待合室・処置室など
用途の異なる部屋を
1系統で個別制御できます。 -
商業施設:
テナントごとの空調分離に対応。
営業時間が異なるテナントでも
個別に運転・停止が可能です。
具体的な設置位置
室外機は屋上に設置されるのが一般的です。大規模ビルでは各フロアのバルコニーや
機械室に分散配置する場合もあります。
冷媒配管はパイプシャフト（PS）を縦に通し、各階で分岐して
天井裏を通って室内機に接続します。分岐ユニットは天井裏の点検可能な位置に設置します。
5. メリット・デメリット
メリット（長所）
-
室外機の集約によるスペース削減:
PACでは部屋数分の室外機が
必要ですが、ビルマルチなら
1台の室外機に集約できるため、
屋上スペースを大幅に節約できます。 -
個別制御による快適性:
部屋ごとに温度設定と
運転/停止を独立制御できるため、
不使用の部屋は停止して省エネ、
使用中の部屋は快適温度を保てます。 -
配管工事の効率化:
主配管を分岐させる方式のため、
PACのように室外機ごとに
独立した配管を引くより
配管量を削減できます。 -
冷暖同時運転の省エネ効果:
3管式では冷房の排熱を
暖房に再利用するため、
エネルギー効率が大幅に向上します。
デメリット（短所・弱点）
-
室外機故障時の影響範囲が大きい:
1台の室外機に接続された
全室内機が同時に停止します。
PACなら故障は1部屋だけですが、
ビルマルチでは広範囲に影響します。 -
冷媒配管長の制約:
室外機から最遠の室内機まで
の配管長にメーカー上限があり、
超高層ビルや広大な建物では
系統分割が必要になります。 -
冷媒漏洩時のリスク:
配管が長くなるほど接続箇所が増え、
冷媒漏洩リスクが高まります。
フロン排出抑制法に基づく
定期点検が義務付けられています。 -
部分更新が困難:
室外機と室内機がシステムとして
連携しているため、室外機だけ
の更新や他メーカーへの変更が
基本的にできません。
6. コスト・価格の目安
導入や更新にかかる費用
ビルマルチのコストは能力・室内機台数・配管長によって大きく変動します。
PACを部屋数分個別に導入するより機器本体はやや高額ですが、配管工事費と室外機スペースの
トータルではメリットが出ます。
おおよその相場（20馬力クラス・室内機8台）
-
機器本体（室外機＋室内機8台）:
400万〜700万円程度 -
設置工事費（配管・電気・分岐ユニット）:
150万〜300万円程度 -
年間メンテナンス費:
5万〜12万円程度
合計導入目安: 550万〜1,000万円程度
7. 更新周期と注意点・絶対にやってはいけない悪い使用方法
更新周期（推奨交換時期）
ビルマルチの推奨更新周期は13〜15年が一般的な目安です。室外機と室内機は同じタイミングで
一括更新するのが理想的ですが、予算の都合で室外機を先行更新し室内機を段階的に更新する
ケースもあります。
絶対にやってはいけない悪い使用方法
ビルマルチは室外機と室内機が
メーカー独自の通信プロトコルで
制御されているため、
他メーカーの室内機を無理に
接続することは絶対にできません。
また、同じメーカーでも世代の
異なる機種の混在接続は
メーカーが保証していない場合が
あるため事前確認が必要です。
悪い使用方法をするとどうなるか（末路）
非対応の機器を無理に接続すると通信エラーが頻発してシステム全体が運転停止に陥ります。
制御不能の状態で冷媒が循環すると液バック（液冷媒がコンプレッサーに戻る現象）が発生し、
コンプレッサーが破損する危険性があります。
また、冷媒配管の分岐ユニットに定期的な点検を行わず放置すると、電子膨張弁の固着が発生し、
特定の室内機だけが冷えない（または効きすぎる）といった不均衡な空調状態になります。
8. 関連機器・材料の紹介
ビルマルチエアコンと組み合わせて使用される関連設備を紹介します。
-
PAC（パッケージエアコン）:
室外機1台に室内機1台の
シンプルな構成の業務用エアコン。
小規模な空間にはPACの方が
コスト面で有利です。
▶ 詳細記事はこちら -
ファンコイルユニット（FCU）:
冷温水を使った空調方式。
セントラル空調のビルマルチとは
空調方式が根本的に異なります。
▶ 詳細記事はこちら -
空調動力盤:
ビルマルチ室外機への電力供給を
制御する盤。回路数や容量は
マルチの系統数で決まります。
▶ 詳細記事はこちら
9. 多角的なQ&A（20連発）
オフィスの各部屋で温度設定を変えられるのはなぜですか？
多くのオフィスではビルマルチ方式が採用されており、各室内機が
独立して温度設定できる仕組みです。自分の部屋のリモコンで設定温度を変更できます。
隣の部屋は冷房なのに自分の部屋は暖房にできますか？
冷暖同時運転型（3管式）のビルマルチなら可能です。2管式の場合は、全室内機が
冷房か暖房のどちらか一方に統一されます。物件によって方式が異なるため
管理会社に確認してください。
ビルのエアコン室外機が屋上に少ないのはなぜですか？
ビルマルチ方式を採用している可能性が高いです。1台の室外機で
複数の部屋をカバーするため、室外機の台数が大幅に少なくなります。
エアコンの風が出ないのに他の部屋は正常なのはなぜ？
ビルマルチは室内機ごとに独立して動作するため、特定の室内機だけが故障する
ことがあります。リモコンの電池切れやフィルター詰まりの可能性もあるため
まず簡単な確認をしてみてください。
テナントの電気代にエアコン代は含まれていますか？
ビルの契約形態によります。ビルマルチの場合、フロアや系統ごとに電力量計を
設置してテナント別に空調電力を計量する方式が一般的です。詳しくは
ビル管理会社に確認してください。
ビルマルチの冷媒配管はPACと比べて何が難しいですか？
分岐ユニットの設置位置の選定と各室内機への配管長のバランスが
重要になります。最遠と最近の室内機で配管長に大きな差があると冷媒の偏流が発生し
能力差が出る場合があります。
分岐ユニットの施工で注意すべき点は？
分岐ユニットは水平に設置し、メンテナンス用の点検口を必ず設ける必要があります。
天井裏の狭い場所に無理に押し込むと将来の点検・交換が困難になります。
既設ビルでの更新工事はどこが大変ですか？
冷媒管の入替えが最も困難です。天井裏が狭い場合、既存配管を撤去して新規敷設する
のに時間がかかります。テナント入居中は夜間・休日作業が多くなるため
工程管理が重要です。
冷媒配管のろう付け作業で火気の養生はどうしますか？
天井裏での作業は不燃材シートで周囲を養生し、消火器を準備します。
木造部材やケーブルが近い場合はメカニカル接続（フレア接続）を検討します。火災保険の
手続きも忘れずに行います。
追加冷媒の充填量はどう計算しますか？
メーカーの施工マニュアルに配管長1mあたりの追加冷媒量が
記載されています。液管とガス管の管径×延長から算出し、工場出荷時の封入量に加えて
現場で追加充填します。
ビルマルチの系統分割はどう決めますか？
テナント区画、フロア構成、配管長の制限、室外機設置スペースを総合的に判断します。
「1テナント1系統」が基本ですが、故障時のリスク分散のために大きなフロアは2系統に
分ける場合もあります。
2管式と3管式の選定基準は何ですか？
中間期（春・秋）に冷房と暖房が同時に必要になるかが判断基準です。南北に細長いビルや
サーバー室がある建物では3管式の採用が望ましいです。ただしコストは2管式の
1.2〜1.5倍程度かかります。
ビルマルチの能力選定で同時使用率はどう見ますか？
室外機の容量は接続室内機の合計能力の100〜130%が目安です。
全室内機が同時にフル運転することは少ないため、室外機容量を室内機合計の
80〜90%に抑えることも可能です。これを「コンビネーション率」と呼びます。
配管更新を既存系統で行う場合洗浄は必要ですか？
冷媒種が変わる場合（R22→R32等）は配管洗浄または新設が必須です。
同一冷媒種でも長期使用した配管内部にはスラッジが堆積している可能性があり、
メーカーに洗浄の要否を確認することを推奨します。
集中管理コントローラーは必ず設置しますか？
必須ではありませんが、10台以上の室内機がある場合は集中管理コントローラーの導入を
強く推奨します。運転状態の一括監視、スケジュール運転の設定、
異常発生時のメール通知など管理業務の効率化に直結します。
室内機の1台だけ効きが悪い場合は何を確認しますか？
まずフィルターの詰まりを確認し、次にリモコンの設定を確認します。
それでも改善しない場合は分岐ユニットの膨張弁の固着や冷媒漏洩が疑われるため、
専門業者への点検依頼が必要です。
室外機の更新時期を判断する指標は何ですか？
設置後の経過年数（13年以上）、修理頻度の増加、冷媒漏洩の繰り返し、補修部品の
供給終了通知が主な判断材料です。電気代の経年増加も効率低下を示す指標になります。
テナント入替時の空調対応で何が必要ですか？
間仕切り変更に伴う室内機の増設・移設・撤去、リモコンの再配置、
および集中管理コントローラーのアドレス変更が必要になります。
冷暖房能力の再計算も行います。
冷媒漏洩の簡易点検は管理者自身で行えますか？
はい、フロン排出抑制法では管理者による三ヶ月に1回の簡易点検が義務付けられています。
目視による油にじみのチェック、異常振動・異音の確認、室外機の霜付き状態の確認が
主な簡易点検項目です。
段階的に更新する場合注意すべき点は？
室外機を先に更新して室内機を後から順次更新する場合、メーカーに新旧機器の
互換性を必ず確認してください。通信プロトコルの世代が異なると
接続できない場合があります。段階更新の計画はメーカーとの事前協議が重要です。